中国房企债务重组谈判停滞，拖累房地产行业复苏

去年中国房地产行业急剧放缓之际，数十家中国开发商发生美元债券违约。这导致了与境外基金管理机构之间一系漫长且艰难的谈判。

中国恒大集团(China Evergrande Group, 3333.HK, 简称：中国恒大)已两度错过提交境外债务重组计划的截止期限。2021年12月发生违约时，该公司有超过200亿美元未偿国际债券。中国恒大和其他陷入困境的中国开发商的国际债权人已耐心渐失，但迄今一直仍难以让许多公司认同他们的关切、答应他们的要求。

发生了债券违约的房地产开发商有很多目前仍在中国经营，这意味着它们把这些债务谈判视为重振旗鼓、摆脱行业低迷态势的长期规划的一部分。但这些谈判很多都进展缓慢，给该行业增加了不确定性。在中国政府掀起的房地产整顿行动导致去年新房销售大幅下滑之后，该行业目前正试图从这场整顿风暴的影响中复苏。房地产行业曾经是中国经济的关键驱动力之一，而最近已成为一个拖累增长的领域。

标普全球评级(S&P Global Ratings)高级分析师张积豪(Charles Chang)说，陷入困境的开发商与债权人僵持的时间越长，购房者对从该开发商手中买房就越没信心。标普全球评级称，中国房企去年有超过300亿美元的国际债券未能及时偿付。

据一家私营行业数据供应商称，2月份，中国大型开发商的新房销售自2021年年中以来首次同比增长。一些分析人士认为，这表明市场正在触底。

在全国住房销售复苏之际，违约开发商有更大机会继续经营并产生现金来偿还投资者。不过，这也给房企高管和债券持有人之间的谈判进程加了一道坎儿，因为在该行业需要多长时间才能恢复健康的问题上，双方的看法可能有大相径庭。

年利达律师事务所(Linklaters)的合伙人Andrew Payne说：“你需要建立一个合理的结构，让部分所得归于债权人，同时部分所得用于投资，这样企业才能继续经营下去。”该律师事务所正就目前正在进行的不同重组计划向多家发行人和债权人提供咨询服务。

这种维持企业运转的必要性还意味着，外国债权人在债务解决方案中不能采取一个明显的选项：迫使股权持有人承担巨额损失。许多中国房地产公司都受到自家创始人的严密控制，创始人的人际关系对公司的成功至关重要。Payne表示，大多数外国债权人已经承认，如果这些创始人离去，所创办公司的许多银行关系也将随之停止。若发生这种情况，这些公司将更难借钱为新项目提供资金。

知情人士表示，投资者和财务顾问称，许多民营开发商正在拖延谈判，部分原因是它们对向外国投资者开放账目感到紧张。

这些开发商也在权衡一些相互矛盾的要求：中国地方政府正推动这些公司投入资金让项目完工，而一些地方债权人则希望开发商在国内支撑自身的财务状况，而不是偿付外国投资者。去年，中国恒大激怒了投资者，起因是一项融资安排破裂，导致旗下一家香港上市子公司的约20亿美元存款被相关银行强制执行。

安迈企业咨询公司(Alvarez & Marsal)董事总经理兼亚洲重组主管Ron Thompson表示，对开发商来说，离岸债券持有人的地位通常都是事后考虑、优先级较低。他说，企业希望解决自己的债务问题，但这并非易事。

据知情人士透露，中国恒大的重组正逐步接近达成协议。这些人说，该公司计划在3月20日的法庭听证会之前与境外债权人签署重组方案，双方正讨论可能的债转股事宜。

重组工作进展缓慢让国际投资者付出了代价，包括一些不良债务基金，这些基金自2021年下半年以来购买了花样年控股集团(Fantasia Holdings Group Co., 1777.HK, 简称﹕花样年控股)、中国恒大和佳兆业集团控股有限公司(Kaisa Group Holdings Ltd., 1638.HK, 简称﹕佳兆业集团)等公司的美元债券。根据FactSet慧甚的数据，去年秋季上述公司的违约美元债券价格跌至不到面值的10%。尽管已脱离低点，但其当前价格仍反映出复苏预期微弱。

在标普全球评级(S&P Global Ratings)最近举办的一次债券会议上，超过78%的与会者表示，他们认为大多数中国房地产公司至少需要两年时间才能完成与投资者的谈判。大约80%的人认为，投资者能拿回的金额仅相当于面值的30%或更少。

自去年以来，涉及中国房地产公司的债务重组协议仅有两项取得成功。位于北京、专注于绿色项目的开发商当代置业(中国)有限公司(Modern Land (China) Co., 1107.HK, 简称：当代置业)在经过14个月的谈判后，以现金和较长期限债券组合的方式，与投资者达成了协议。曾为地方政府建造了多个工业园区的华夏幸福基业股份有限公司(China Fortune Land Development Co., 600340.SH, 简称﹕华夏幸福)达成了一个复杂的解决方案，最终延长了债务，并用部分资产为投资者提供担保。

投资者已经向法院提交了呈请，加大对中国房地产公司的施压，以加快这一进程。知情人士透露，被花旗银行国际有限公司(Citicorp International)提出清盘呈请的龙光集团(Logan Group, 3380.HK)目前正在与境外债券持有人进行谈判，以制定重组计划。

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