地產股已反彈超50%，再迎密集大利好！大摩卻“建議防禦”

周五，央行宣布，自5月18日起，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点。

周末期间，按照央行下调的利率，北京、上海、深圳、南京等多地跟进，集体下调公积金贷款利率。

多地跟进下调公积金贷款利率

具体操作中，各地房贷下调时点存在差异。

对于2024年5月18日前已发放的贷款，多地都要明年1月1日开始下调，深圳则为今年7月1日即可下调；对于5月18日后发放的贷款，立即按下调后的利率执行。

北京2024年5月18日(含)以后发放的个人住房公积金贷款，按调整后的新利率执行。

2024年5月18日前已发放未到期的个人住房公积金贷款，自2025年1月1日起，按调整后的新利率执行。

北京住房公积金管理中心工作人员还介绍，贷款人无需另外申请，贷款利率会自动下调，若贷款人不更改每月还款金额，则会自动计算为多还本金，少还利息。

深圳2024年5月18日之前已经发放的个人住房公积金贷款，自2024年7月1日起开始执行调整后的利率。

2024年5月18日之前申请且未发放的个人住房公积金贷款，以及2024年5月18日（含）之后申请的个人住房公积金贷款，均执行调整后的利率。

上海则是2024年5月18日（含）以后发放的贷款执行调整后的利率。

2024年5月18日之前已发放的贷款，贷款期限为1年的，执行原借款合同利率；贷款期限在1年以上的，自2025年1月1日起执行调整后的利率。

上周五，楼市迎来史诗级的重磅利好，央行连续放大招：降公积金房贷利率、商贷首付，取消房贷利率下限，3000亿再贷款支持地方国企收购商品房，用作保障性住房。

实际上，政策层面近期一直在发力存量房产去化，股市对这方面的预期也比较足，港、A地产股已经从底部大幅反弹。

数据显示，自4月25日至5月17日，A股房地产指数累计上涨28.55%，在一级行业指数中位列第一，同期，沪深 300 指数上涨6.94%。

自4月15日以来，港股内房股指数已经累计上涨52.85%。

上周五，房地产主题ETF溢价、放量大涨，其中，银华房地产ETF接近涨停，溢价达到1.71%，华宝地产ETF成交量创下历史新高。

对于周五的政策“连招”，华泰证券认为，鉴于政策决心较大，不排除政府在评估本轮“组合拳”的实际效果后，继续调整政策力度，直到取得阶段性成效。

值得强调的是，目前地产市场更重要的“再平衡”力量，是市场自身供需和价格的调整、出清过程。鉴于目前地产去杠杆周期可能已经进入下半场，本轮政策“组合拳”的边际效果有望优于此前数轮。

浙商证券判断，当前地产政策出台与经济高质量发展并不矛盾，政策的关键立足点在于避免出现“地产危机模式”。

地产困境演变扩散的概率大幅减小，地产数据惯性下滑的定价权重减小，且市场对于地产政策的信心或已出现扭转，预期和现实或出现正反馈逻辑链条，在终局解决方案的政策思路下，权益的右侧预期底或已出现。此外，短期地产主线逻辑也可能推动权益行情上涨。

不过，大摩则将对中国房地产板块的看法从“有吸引力”下调至“与大市一致”。

大摩报告称，尽管在政策放松和投资者情绪改善的推动下，中资地产股4月中旬以来已大涨约50%，但基本面仍然疲弱，且下半年的不确定性较高。

房地产库存清理计划的实施可能会因资金规模低于预期而令人失望；住房以旧换新政策和高线城市全面取消限购或引发二级市场供应大增，短期房价下行压力加大。

大摩建议投资者继续选择防御性个股，如华润置地 (01109.HK)、中国海外发展 (00688.HK)和绿城中国 (03900.HK)，将龙湖集团 (00960.HK)和保利发展 (600048.SH)的评级由“增持”调低至“与大市同步”。

编辑/jayden